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1 “CEDOLARE SECCA” SUI CANONI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI

Per effetto dell’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, contenente disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, il locatore, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze, può optare per il nuovo regime di determinazione del reddito, definito “cedolare secca sugli affitti”, in alternativa a quello ordinario.

1.1 DISPOSIZIONI ATTUATIVE

Le disposizioni attuative della disciplina della “cedolare secca” sono state stabilite dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011.

1.2 ENTRATA IN VIGORE E DECORRENZA

Le nuove disposizioni sulla “cedolare secca” sono entrate in vigore il 7.4.2011, ma si applicano a decorrere dall’anno 2011.

2 AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA “CEDOLARE SECCA”

La “cedolare secca” sostituisce:

• l’IRPEF e le relative addizionali applicabili al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;

• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;

• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

La “cedolare secca” sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, qualora:

• alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la “cedolare secca”;

• venga esercitata l’opzione per la “cedolare secca” per il periodo di durata della proroga.

2.1 AMBITO SOGGETTIVO

Affinché il locatore di un’unità immobiliare abitativa possa beneficiare del nuovo regime fiscale opzionale è necessario che:

• sia un soggetto passivo IRPEF;

• la locazione sia effettuata al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.

Secondo quanto stabilito dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011, la facoltà di optare per la “cedolare secca” è limitata ai locatori persone fisiche.

Società semplici

Le società semplici sono quindi escluse dal novero dei soggetti interessati dal nuovo regime.

2.2 AMBITO OGGETTIVO

La “cedolare secca” può essere applicata, in alternativa al regime impositivo ordinario, in relazione alla locazione di immobili ad uso abitativo e alle sole pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

La “cedolare secca” non si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

3 BASE IMPONIBILE DELLA “CEDOLARE SECCA”

La “cedolare secca” si applica al canone di locazione annuo delle unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze.

4 ALIQUOTE DELLA “CEDOLARE SECCA”

La “cedolare secca” è dovuta nella misura:

• del 21%;

• ovvero del 19%, in relazione ai contratti di locazione “concordati” stipulati ai sensi degli artt. 2 co. 3 e 8 della L. 9.12.98 n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni “ad alta tensione abitativa”.

5 OPZIONE PER LA “CEDOLARE SECCA”

L’opzione per la “cedolare secca” riguarda il singolo immobile, purché ad uso abitativo e locato per finalità abitative.

Se l’immobile locato è posseduto da più soggetti in regime di comproprietà (o di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento, es. usufrutto), la “cedolare secca” può essere applicata anche solo da alcuni dei locatori comproprietari (o contitolari) che soddisfino i suddetti requisiti.

5.1 ESERCIZIO DELL’OPZIONE

L’opzione per la “cedolare secca” deve avvenire:

• in sede di registrazione del contratto (anche volontaria o in caso d’uso, ove non ricorra l’obbligo di registrazione in termine fisso), oppure entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima o per la proroga (anche tacita) del contratto;

• oppure in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso (e che non sono stati volontariamente registrati), ovvero per i contratti in corso nel 2011.

5.1.1 Rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione

In ogni caso, l’opzione per la “cedolare secca” è efficace solo ove il locatore comunichi preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la propria rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo.

5.1.2 Modalità di registrazione del contratto e contestuale esercizio dell’opzione

Per rendere possibile la registrazione e la contestuale opzione per la “cedolare secca”, il provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 ha reso disponibile un nuovo modello di registrazione (“modello SIRIA”) e modificato il tradizionale “modello 69”.

Nuovo “modello SIRIA”

Il nuovo modello “SIRIA” può essere:

• utilizzato solo per la registrazione dei nuovi contratti di locazione;

• presentato solo con modalità telematiche, mediante il nuovo software messo a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, trattandosi di un modello “semplificato”, può essere usato solo se:

• il numero dei locatori non sia superiore a tre ed ognuno di essi eserciti l’opzione per la “cedolare secca” in relazione alla propria quota di possesso;

• il numero di conduttori non sia superiore a tre;

• oggetto della locazione sia una sola unità abitativa unitamente ad un numero di pertinenze non superiore a tre;

• gli immobili locati siano tutti censiti con attribuzione di rendita;

• il contratto non comprenda ulteriori pattuizioni oltre alla disciplina del rapporto di locazione.

Nuova versione del “modello 69”

In tutti i casi in cui non sia possibile usare il nuovo “modello SIRIA”, si deve usare il “modello 69”, come da ultimo modificato dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011.

Il “modello 69” deve quindi essere utilizzato:

• in mancanza delle condizioni sopra indicate per l’utilizzo del “modello SIRIA”;

• qualora si proceda all’esercizio dell’opzione per la “cedolare secca”:

– in sede di proroga o risoluzione del contratto di locazione;

– oppure al momento della corresponsione dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima.

5.2 DURATA E REVOCA DELL’OPZIONE

L’opzione per la “cedolare secca”:

• ha validità per tutta la durata del contratto di locazione (o della proroga); tuttavia, l’opzione può decorrere anche da annualità successive alla prima, con effetto per il residuo periodo di durata del contratto;

• può essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, purché ciò avvenga entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento; tuttavia, la revoca dell’opzione non impedisce di esercitarla nuovamente nelle annualità successive.

5.3 EFFETTI DELL’OPZIONE

Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della “cedolare secca” è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Il reddito assoggettato alla “cedolare secca” rileva:

• per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, collegati al possesso di requisiti reddituali;

• ai fini della determinazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).

5.4 DISCIPLINA TRANSITORIA

In via transitoria, il provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 ha stabilito che:

• per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7.4.2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7.4.2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la “cedolare secca” in sede di dichiarazione dei redditi per il 2011 da presentare nell’anno 2012; in tali ipotesi, non vengono rimborsate le imposte di registro e di bollo già versate e il locatore è tenuto, per il periodo d’imposta 2011, al versamento, se dovuto, dell’acconto della “cedolare secca”;

• per i contratti registrati a partire dal 7.4.2011, l’opzione per la “cedolare secca” si esprime in sede di registrazione del contratto;

• per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7.4.2011 e il 6.6.2011 (cioè stipulati dall’8.3.2011 al 7.5.2011 o la cui decorrenza, se anteriore alla stipula, è fissata dall’8.3.2011 al 7.5.2011), la registrazione, anche ai fini dell’opzione per la “cedolare secca”, può essere effettuata entro il suddetto termine del 6.6.2011;

• entro lo stesso termine del 6.6.2011 può essere effettuata l’opzione per la “cedolare secca” per i contratti il cui termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta sulla proroga scade nel medesimo periodo 7.4.2011 - 6.6.2011;

• in caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7.4.2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per l’applicazione della “cedolare secca” si può esprimere anche entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione; l’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d’acconto, ove dovuto, della “cedolare secca” relativa al periodo d’imposta 2011.

La disciplina “ordinaria” della registrazione (e dell’opzione per la “cedolare secca”) si applica, quindi, a partire dai contratti il cui termine di registrazione scade dal 7.6.2011: si tratta dei contratti che, per effetto del termine di 30 giorni per la registrazione, sono stati sottoscritti (o che hanno decorrenza, anteriore alla stipula) a partire dall’8.5.2011.

6 VERSAMENTO DELLA “CEDOLARE SECCA”

La “cedolare secca sugli affitti” è versata con modalità e termini analoghi al versamento dell’IRPEF.

6.1 VERSAMENTO IN ACCONTO PER L’ANNO 2011

Per i contratti in corso nell’anno 2011 è previsto il versamento di un acconto della “cedolare secca”, pari all’85% dell’imposta dovuta, da effettuare:

• in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

– la prima rata, nella misura del 40%, entro il 16.6.2011 ovvero entro il 18.7.2011 (in quanto il giorno 16 cade di sabato) con la maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse corrispettivo;

– la seconda rata, nella restante misura del 60%, entro il 30.11.2011;

• in unica soluzione, entro il 30.11.2011, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro.

Viene inoltre stabilito che:

• per i contratti con decorrenza successiva al 31.5.2011, il versamento dell’acconto è effettuato in un’unica rata entro il 30.11.2011;

• per i contratti con decorrenza dall’1.11.2011, il versamento dell’acconto non è dovuto.

Se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera i 51,65 euro, l’acconto non è dovuto e l’imposta verrà versata in sede di saldo.

Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85% dell’ammontare della “cedolare secca”.

6.2 VERSAMENTO IN ACCONTO A PARTIRE DAL PERIODO D’IMPOSTA 2012

A partire dal periodo d’imposta 2012, l’acconto della “cedolare secca” è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e il versamento deve essere effettuato:

• in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

– la prima rata, nella misura del 40%, entro il 16 giugno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse corrispettivo;

– la seconda rata, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre;

• in unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro .

Se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera i 51,65 euro, l’acconto non è dovuto e l’imposta verrà versata in sede di saldo.

Il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% dell’ammontare della “cedolare secca” dovuta per l’anno di riferimento.

6.3 VERSAMENTO A SALDO

Per il versamento a saldo della “cedolare secca”, compreso quello relativo all’anno 2011, si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’IRPEF.

6.4 RATEIZZAZIONE DEI VERSAMENTI

La “cedolare secca” può essere versata ratealmente, ai sensi dell’art. 20 del DLgs. 241/97, con applicazione dei previsti interessi, in relazione agli importi dovuti a titolo di:

• prima rata di acconto;

• saldo.

6.5 MODALITÀ DI VERSAMENTO

Il versamento della “cedolare secca”, in acconto e a saldo, è eseguito mediante il modello F24.

Tale modalità deve essere utilizzata anche per i versamenti in acconto eseguiti nel corso del 2011 dai soggetti che presentano il modello 730/2011.

7 CALCOLI DI CONVENIENZA DELLA “CEDOLARE SECCA”

Al fine di valutare la convenienza della “cedolare secca”, occorre considerare numerose variabili, in particolare:

• il reddito fondiario assoggettato alla tassazione ordinaria, pari all’85% del canone annuo per le locazioni “libere” e al 59,5% per le locazioni “concordate”, mentre la “cedolare secca” si applica all’intero canone annuo;

• le aliquote IRPEF e le relative addizionali applicabili;

• gli effetti ai fini delle detrazioni dall’IRPEF lorda (detrazioni per tipologie reddituali, per carichi di famiglia, per spese detraibili);

• la presenza di crediti d’imposta;

• l’imposta di registro dovuta sul canone annuo, pari al 2% (di cui metà a carico del locatore) e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, che vengono sostituite dalla “cedolare secca”;

• la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.

Prescindendo dalle detrazioni e dai crediti IRPEF, dall’imposta di bollo e dall’aggiornamento del canone di locazione, si può affermare che se il contribuente consegue un reddito complessivo, compreso quello derivante dalla locazione e al netto degli oneri deducibili, inferiore a 15.000,00 euro (aliquota IRPEF del 23%), ha poca o nessuna convenienza ad esercitare l’opzione per la “cedolare secca”.

Infatti, senza “cedolare secca”, l’incidenza del prelievo IRPEF, delle addizionali regionale e comunale (che si ipotizzano pari all’1,50%) e dell’imposta di registro (per metà a carico del locatore) è pari:

• al 21,825% [85 × (23% + 1,50%) + 100 x 1%] del canone annuo di locazione se il contratto è “libero” (es. 4 + 4), mentre optando per la “cedolare secca” si applicherebbe l’aliquota del 21%;

• al 15,577% [59,5 × (23% + 1,50%) + 100 x 1%] del canone annuo se il contratto è “concordato” (es. 3 + 2), mentre optando per la “cedolare secca” si applicherebbe l’aliquota del 19%.

A parità di condizioni, per un reddito complessivo compreso tra 15.000,00 e 28.000,00 euro (aliquota marginale IRPEF del 27%), invece:

• in caso di contratto “libero” (4 + 4), il regime ordinario porterebbe ad un prelievo pari al 25,225% del canone annuo, contro il 21% della “cedolare secca”;

• in caso di contratto “concordato” (3 + 2), il regime ordinario comporterebbe un prelievo pari al 17,957% del canone annuo, contro il 19% della “cedolare secca”.

Al crescere dell’aliquota marginale IRPEF, il beneficio legato all’applicazione del regime della “cedolare secca” si fa più sensibile: per un reddito complessivo compreso tra 28.000,00 e 55.000,00 euro (aliquota marginale IRPEF del 38%):

• per i contratti “liberi”, rispetto ad un prelievo ordinario pari al 34,575% del canone annuo, la “cedolare secca” comporta un risparmio pari al 13,575% del canone stesso;

• per i contratti “concordati”, rispetto ad un prelievo ordinario pari al 24,50% del canone annuo, la “cedolare secca” comporta un risparmio pari al 5,5% del canone stesso.

Lo Studio è a disposizione per effettuare calcoli di convenienza in relazione alle specifiche situazioni.

8 APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA RELATIVA ALL’IRPEF

Per quanto non diversamente stabilito, alla “cedolare secca sugli affitti” si applicano le disposizioni in materia di liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso relative all’IRPEF.

9 NUOVE SANZIONI RELATIVE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Il DLgs. 23/2011 prevede un inasprimento delle sanzioni in caso di:

• mancata registrazione del contratto di locazione di immobili abitativi;

• mancata dichiarazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo.

9.1 OMESSA REGISTRAZIONE

In caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione di immobili abitativi, oltre alle ordinarie sanzioni amministrative (dal 120% al 240% dell’imposta non pagata) e civilistiche (nullità del contratto di locazione), il DLgs. 23/2011 prevede ulteriori sanzioni “indirette”.

Infatti, il contratto di locazione di immobili abitativi non registrato nei termini:

• avrà durata di 4 anni dal momento della registrazione (volontaria o d’ufficio);

• si rinnoverà con le modalità previste dall’art. 2 della L. 431/98, che prevede un rinnovo tacito di altri 4 anni, salve specifiche ipotesi tassativamente previste dalla norma, con ulteriori limiti al secondo rinnovo;

• comporterà un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale (tenendo conto, ma solo dal secondo anno, dell’aggiornamento ISTAT), a meno che il canone fissato dalle parti sia inferiore a tale cifra (nel qual caso, opererà il canone pattuito).

Le medesime sanzioni si applicano anche ove:

• nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo del canone inferiore a quello effettivo;

• sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Le nuove sanzioni “indirette” non si applicano nel caso in cui la registrazione sia effettuata entro la suddetta data del 6.6.2011.

9.2 OMESSA DICHIARAZIONE DEL REDDITO

Qualora il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non sia dichiarato, in tutto o in parte, le sanzioni amministrative di cui all’art. 1 co. 1 del DLgs. 18.12.97 n. 471 (omessa presentazione della dichiarazione) e all’art. 1 co. 2 dello stesso DLgs. 471/97 (indicazione in dichiarazione di un reddito imponibile inferiore a quello accertato), sono raddoppiate, e risultano quindi comprese, rispettivamente:

• tra un minimo del 240% ed un massimo del 480% delle imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha omesso di presentare la dichiarazione dei redditi;

• tra un minimo del 200% ed un massimo del 400% delle maggiori imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha presentato la dichiarazione dei redditi, ma vi ha indicato un reddito imponibile inferiore a quello accertato.

Inoltre, viene stabilito che le suddette sanzioni amministrative e quelle per omesso versamento si applichino senza alcuna riduzione nei confronti del contribuente che:

• definisca l’accertamento relativo a redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi;

• ovvero rinunci ad impugnare l’accertamento stesso.

10 ABOLIZIONE DELLA COMUNICAZIONE ALL’AUTORITÀ DI PUBBLICA SICUREZZA

Per effetto dell’art. 3 del DLgs. 23/2011, a decorrere dal 7.4.2011, per i contratti di locazione registrati non è più necessario presentare la comunicazione c.d. “antiterrorismo”.

Tale comunicazione doveva essere effettuata:

• dal soggetto locatore;

• entro 48 ore dalla consegna del fabbricato, in caso di concessione in locazione superiore ad un mese;

• all’Autorità di pubblica sicurezza;

• direttamente, o a mezzo raccomandata A/R.